最近、賃貸アパートを経営する大手の会社で相次いで施工不良の問題が持ち上がっている。問題の多い会社は改修が追いつかずさらに新たな問題が浮上するなど、混乱の解決がいつになるのか見通せない状態にある。
賃貸アパートを経営する会社については施工不良や違法建築の問題の他に以前からサブリースの問題が取り沙汰されている。サブリース契約の問題はスルガ銀行の不正融資でも問題になっているが賃貸アパートなどでも同じ問題を抱えている。
サブリース契約は不動産会社が賃貸物件を一括で借り上げた後テナント付けをする転貸の仕組みである。不動産会社はテナントから賃料を徴収し、転貸料としてオーナーに賃料の一部を支払う。オーナーは賃料収入は減るものの自らテナントを探す手間や空室のリスクを軽減できるメリットがある。
不動産会社も自社のブランド力を生かせると同時に建築時だけではない安定収入を得ることができる。
但し、これはある程度テナント付けができることが条件である。テナントが全くいないような場所に賃貸物件を建てても、源泉となる賃料収入がなければ不動産業者は転貸料が持ち出しになってしまう。これを逆ザヤという。こうなった場合は不動産会社はオーナーに対し賃料減額を申し出るかサブリース契約自体を中途解約することになる。
近年問題になっているのは、賃貸需要がないあるいは過当競争になっている地域であるにもかかわらず、建築工事欲しさに実態を隠蔽するようなサブリース契約の悪用である。スルガ銀行の問題が表面化したシェアハウス「かぼちゃの馬車」などはまさに悪用の典型例である。
サブリース契約があるからといって安心していると、ある日不動産会社から賃料減額を言い渡され、最後はサブリース契約が打ち切られて、借金と空室だらけの築古アパートだけが残ってしまうという悲劇が訪れるかも知れない。
日本弁護士連合会もサブリース問題について国土交通省に対して規制強化を求める意見書を提出しており、国交省も今月から実態調査に乗り出している。
先日事業再生に関する定例の勉強会に参加したが、事業再生の最前線で活躍されている方から顧客が賃貸アパートに手を出してしまい損失になっているという話を聞いた。他にもそうした話はゴロゴロある。
賃貸経営に乗り出すならマーケティングは肝要である。駅から遠かったり、農村地域なのに周りにアパートがバンバン建っているような場所などは特に注意すべきだろう。こうした地域では農家が相続税の評価減を狙ってアパートを建てることが多い(賃貸不動産の場合評価が低くなるため税額が安くなる)。
問題なのは、空室だらけの築古アパートを抱えてしまった時だろう。収益アップが狙えるならそちらを目指す方法もあるが、そうでなければできるだけ傷の浅くてすむ撤退戦に挑むことになる。
いずれにしても事前の市場分析と将来の収益見通しは厳格に見ておく必要がある。
目先の収益が良いからと言って安易に事業に乗り出すと、10年後、15年後にジワジワと首を絞められることになる。
