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配偶者居住権のまとめ

配偶者居住権は被相続人所有の建物に対して、終身または一定期間配偶者に建物の使用を認める権利で、令和２年４月から施行されます。
相続財産が自宅のみの場合、または現金、預貯金はあるものの自宅の価値の方が高い場合には、自宅を売却して現金化し、配分する必要がありました。そうした場合、居住する配偶者は自宅を立ち退く必要があります。また、自宅を配偶者以外の者に相続させるとの遺言がある場合も、配偶者は立ち退かざるを得なくなります。
一般に、相続が発生する場合、配偶者も高齢であることが多く、高齢者に自宅の立ち退きを迫ることは精神的、身体的にも負担が大きく、配偶者の不利益を減らすために配偶者居住権が新設されました。

配偶者居住権とは
配偶者が相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として，終身又は一定期間，配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利（民法１０２８条～１０３６条）。
令和２年４月１日より施行

  • 要件
    ①「配偶者」であること
    法律婚のみで事実婚(内縁関係など）は不可
    ②居住建物が相続財産に含まれること
    ③居住していた建物であること
    生活の本拠一時的に入院していても生活の本拠となる自宅であれば良い。
    ④配偶者居住権を取得させることを定めた遺産分割または遺贈がなされていること

　※店舗兼居宅でも配偶者居住権は認められる。

  • 配偶者居住権の権利の性質
    • 法律上，特に明確に権利の性質が規定されているわけではないが解釈上，賃借権類似の権利
    • 配偶者の一身専属権で譲渡、相続は不可。所有者の承諾を得れば賃貸は可能。配偶者が死亡した時に消滅。
      • (例えば介護施設に入所する場合に賃貸の用に供して、賃料でその費用を賄うことが可能)
  • 存続期間
    • 特段の定めがなければ終身（配偶者が死亡するまで）
    • 遺産分割の協議，調停，審判あるいは遺贈で期間が定められた場合はその期間
  • 対抗要件
    •  配偶者居住権の登記
      • 対抗要件とは当事者間で効力の生じた法律関係または権利関係を、第三者に対して主張するための要件。例えば配偶者居住権を設定した建物を購入した人から退去を求められた時、要求を拒否できるための条件
  • 終了原因
    • 期間満了（期間を定めた場合。延長，更新はない）
    • 建物所有者からの消滅請求（用法順守義務違反，善管注意義務違反，無断賃貸など。但し、まず是正の請求を行ってから）
    • 配偶者の死亡

配偶者居住権の価値評価

建物及びその敷地敷地の現在価値 － 負担付所有権の価値※ = 配偶者居住権の価値

※負担付所有権の価値は，建物の耐用年数，築年数，法定利率等を考慮し配偶者居住権の負担が消滅した時点の建物敷地の価値を算定した上，これを現在価値に引き直して求めることができる。

配偶者居住権が終身の場合、平均余命を前提に計算することになる。建物の残存年数(耐用年数－築年数)＜平均余命の場合には、建物の残存年数が前提になる。

相続財産の算定では、負担付き所有権の価値のみが相続財産となるため、課税対象となる資産の価値を圧縮することができる。

但し、配偶者居住権を設定した状態で配偶者が死亡した場合、配偶者居住権は消滅するため、配偶者居住権の価値も消滅する。すなわち、配偶者の相続(いわゆる二次相続)が発生した場合、節税効果がなくなるリスクがあることに注意する必要がある。

その他、配偶者居住権の設定によって不動産価値が下落することは確実であるため、抵当権の設定された不動産の場合、配偶者居住権の設定に債権者の承諾が必要になる可能性も考えられる。

  • 市場性
    • 対抗要件を備えた配偶者居住権の付着した不動産の譲渡は可能であるが、買主は譲渡の事実をもって配偶者に対し明渡を請求することができない。従って配偶者居住権の負担がついた所有権となる。
      • → 占有阻害になるので市場性は劣る
  • 収益性
    • 賃料の支払いが要件になっていないので、賃料の支払いがなければ配偶者居住権が設定されている部分の収入はゼロになる。
      • → 収入がなくても維持管理費や損害保険料、固定資産税は不動産所有者にかかるので実際の収益面ではマイナス(持ち出し)になる。
  • その他注意点
    • 配偶者居住権を消滅させて売却する場合は、配偶者居住権相当額を配偶者に支払う必要がある(不動産鑑定により評価)。配偶者居住権相当額を配偶者に支払わない場合は贈与の扱いを受ける。

【引用・参考文献】

 

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